Визначення порядку розрахунків за комунальні послуги між орендодавцем та орендарем. Відображення сум компенсації комунальних послуг в обліку

У жарті, який ілюструє дану статтю, є доля істини, адже здавання в оренду власного нерухомого майна – це вид діяльності, що здійснюється і юридичними особами, і ФОП-ами, і навіть простими громадянами. Основними документами, що регулюють дані правовідносини є глава 58 Цивільного кодексу України та параграф 5 глави 30 Господарського кодексу. Проте на практиці виникає багато питань, чітко не врегульованих на законодавчому рівні. Тож, у цій статті, розбираємося із можливими варіантами розрахунків за комунальні послуги, а також із відображенням даних сум в обліку обох сторін договору оренду.

При укладанні договору оренди можливі наступні варіанти розрахунків за комунальні послуги (електроенергію, водопостачання, опалення і т.д.). між орендодавцем та орендарем:

  • витрати враховуються у складі орендної плати;
  • розмір орендної плати встановлюється із розрахунку за один квадратний метр, а вартість комунальних послуг визначається окремо за фактом їх виникнення;
  • орендар самостійно укладає договори із комунальними службами та особисто сплачує комунальні платежі.

Про плюси та мінуси кожного з них, а також про зобов’язання, що виникають у обох сторін договору, піде мова нижче.

Витрати враховуються у складі орендної плати

При такому варіанті розрахунків, комунальні послуги сплачує сам орендодавець на підставі укладених договорів із постачальниками комунальних послуг. Орендатор, в свою чергу, компенсує суму понесених витрат у складі орендної плати. При цьому потрібно звернути увагу на такий момент.

Якщо комунальні послуги будуть включені до орендної плати як фіксована величина, то орендодавцю у договорі оренди доцільно передбачити можливість перегляду розміру орендної плати та встановити його періодичність. Це пов’язано із постійним зростанням вартості комунальних послуг. При перегляді орендної плати необхідно укласти додаткову угоду.

Ще один варіантом , яким можна скористатись, є встановлення суми орендної плати у вигляді двох складових – постійної та змінної. Постійна складова є безпосередньо сумою орендної плати, змінна – сумою комунальних послуг. В актах наданих послуг суми компенсацій можна відображати як оплату «змінної складової орендної плати».

Орендар відшкодовує орендодавцю комунальні послуги за окремими розрахунками

При такому варіанті договору, сума орендної плати сплачується окремо, а інші витрати відшкодовується на підставі відповідних, економічно обґрунтованих, розрахунків. При цьому, якщо відсутня можливість обладнання орендованого приміщення окремими лічильниками для обліку спожитих газу, тепла, води, електроенергії, то вартість спожитих орендарем комунальних послуг визначається:

за послуги опалення – пропорційно площі приміщення, яку займає орендар, у загальній площі всієї будівлі;

за послуги водопостачання, водовідведення – пропорційно чисельності робітників орендаря у загальній численності працівників, працюючих у приміщенні;

за послуги електроенергії – виходячи із потужності електричних приладів, що знаходяться у приміщенні, яка визначається на підставі фактичних даних про час роботи таких приладів за місяць. 

Виключенням є телекомунікаційні послуги, так як орендодавець не має права використовувати телекомунікаційне обладнання для надання послуг третім особам, а орендар такі послуги може одержувати лише безпосередньо від оператора зв’язку . Тому відповідний договір орендарю потрібно укласти самостійно на строк дії договору оренди.

Недоліком такого варіанту розрахунків є вимоги п. 139.1.9 ст. 139 ПКУ, у якій сказано, що витрати, не підтверджені відповідними розрахунковими, платіжними та іншими первинними документами, обов'язковість ведення і зберігання яких передбачена правилами ведення бухгалтерського обліку та нарахування податку, не враховуються при визначенні оподатковуваного прибутку. Єдиними підтверджуючими документами для орендаря є, як правило, одержані для оплати рахунки від орендодавця. Проте, чи будуть вони враховані при податкових перевірках в кожному окремому випадку, прогнозувати важко. Хоча можливість включення орендарями комунальних платежів до складу витрат на підставі таких рахунків податківці підтверджують у листі від 05.01.2000 р. № 34/6/15-1116, ці, а також інші, роз’яснення були надані на підставі норм законодавства, які на сьогодні втратили чинність. Тому спиратись на них при відстоюванні своєї правоти буде не можливо.

З огляду на вищесказане, для орендаря даний варіант розрахунків не можна назвати найкращим.

Комунальні послуги сплачуються орендарем самостійно відповідно до окремо укладених договорів

Орендар може самостійно оплачувати вартість комунальних послуг за умови укладення договорів з відповідними підприємствами про надання комунальних послуг та встановлення окремих лічильники для обліку спожитих газу, тепла, води, електроенергії. Даний спосіб я найбільш оптимальним, проте не завжди можливим у технічному плані.

Відповідно до п. 1.11 Правил користування електричною енергією, затверджених Постановою Національної комісії з питань регулювання електроенергетики України від 31.07.96 р. № 28, у разі передачі електроустановки або її частини в оренду та обумовлення договором оренди передачі орендареві відповідних повноважень щодо врегулювання договірних відносин з електропередавальною організацією та/або постачальником електричної енергії щодо електрозабезпечення орендованої електроустановки або її частини між орендарем та суб'єктами електроенергетики мають бути укладені відповідні договори згідно з вимогами цих Правил. У випадку відсутності договірних відносин щодо електропостачання між орендарем і енергопостачальником і договором про оренду відповідні повноваження не надаються, плату за спожиту електричну енергію здійснює орендодавець і включає її в орендну плату (Лист Національної комісії регулювання електроенергетики України від 31.07.2009 р. № 5146/11/17-09).

Відображення сум компенсації за комунальній послуги в обліку

При обчисленні об’єкта оподаткування орендодавець відображає всю суму орендної плати, у тому числі і комунальних послуг, у складі доходу на підставі пп. 135.5.14. п. 135.5 ст. 135 ПКУ. Сума коштів, сплачених постачальникам комунальних послуг є витратами, пов’язаними із утриманням переданого в оренду майна, тому враховується у складі інших витрат операційної діяльності (пп. «в» пп. 138.10.4 п. 138.10 ст. 138 ПКУ). Крім того, такі витрати мають бути підтверджені відповідними первинними документами.

Орендодавець – платник єдиного податку

Як уже було сказано вище, при умові відшкодування орендарем суми комунальних послуг, орендодавець ураховує їх у складі доходів та витрат. Це правило розповсюджується на усіх орендарів, у тому числі і на платників єдиного податку. Для платників податку третьої та четвертої груп, об’єктом оподаткування є весь одержаний дохід, в тому числі і суми одержаної компенсації. Очевидно, що дані суми є транзитними, а орендодавець не є організацією, що продає комунальні послуги, тому за логікою – і в оподатковуваний дохід ці суми включатися не повинні. Але це тільки за логікою. На практиці орендодавцю таки доведеться сплатити податок із транзитних для нього сум. До речі, існують навіть випадки, коли податківці при перевірках наполягають на тому, що суми одержаної компенсації є доходом від діяльності, не пов’язаною із підприємницькою, оскільки він на вказаний у свідоцтві.

Тож для платників єдиного податку найоптимальнішим є варіант, коли орендар самостійно укладає договори із комунальними службами. Тоді в останнього не виникає питань про документальне підтвердження своїх витрат, а орендодавець не сплачує «зайвих» податків . Якщо ж для цього немає технічних можливостей, то, на мою думку, найменш ризикованим з точки зору ставлення податкової служби і для орендаря, і для орендодавця, є включення комунальних послуг у вартість орендної плати і відображення цих двох складових однією сумою.

Як бачите, і при здійснені такого простого і зрозумілого виду діяльності, як оренда, виникає багато спірних і неврегульованих законодавством питань. Я розумію, що в одній статі не можливо передбачити і врахувати усі конкретні умови, що можуть виникнути при укладанні договору. Тож запрошую поділитися своїми запитаннями та роздумами у коментарях.

Понравилась публикация? Поделись с друзьями:


Оставьте свой комментарий. Ваше мнение важно автору проекта.

X

Ваше имя:

Ваш email:

Сайт:

Комментарий:

Жирный Курсив Подчеркнутый Зачеркнутый Зачеркнутый
введите числа(защита от спама):